高铁女人世界购物广场
导读： 近来，有不少读者反映，位于火车站东广场地下项目——高铁女人世界购物广场五证俱无，但就是这样一个项目，竟然自去年以来，公开对外销售，目前商铺已经销售过半。记者日前对此进行了深入调查。高铁女人世界购物广场…
近来，有不少读者反映，位于火车站东广场地下项目——高铁女人世界购物广场五证俱无，但就是这样一个项目，竟然自去年以来，公开对外销售，目前商铺已经销售过半。记者日前对此进行了深入调查。
高铁女人世界购物广场项目的开发商是市铁投资开发有限公司，负责该项目的负责人王先生介绍说：“目前正在赶工程，如果顺利的话完成工程是没有问题的。”王先生告诉记者，“高铁女人世界地下3.2万平方米的土地现属于如一坊，土地出让金已经缴纳，如一坊现委托君联置业销售和经营。”当记者问及项目是否具备销售的条件时，王先生称，“这个项目的土地使用证明今年6月16日才办下来，土地批准证明下来之后才能到规划、建委、发展局审批，得一步步来。”记者又问：“这样看来君联置业（市君联房地产经纪有限公司）的销售常超前的，在土地还没拿下来之前就开始销售了？”“对。”王先生说。而购买商铺的投资者如果转卖商铺的话，产权证得通过土地证和其他相关的五证拿下来以后才能办理，全下来估计也得好几年。
记者又来到位于市北奇广场1楼门市的高铁女人世界购物广场售楼处，在北奇广场1楼有个门市，“高铁女人世界购物广场产权商铺接待中心”的字样赫然在目，门挡玻璃上挂着“高铁女人世界招商租赁中心”海报，进入其中后，记者发现有几个置业顾问正在解答销售商铺的具体细节。据该项目置业顾问高金爽女士介绍，“高铁女人世界购物广场项目共10万平方米，分地上5万平方米和地下5万平方米，地上主要是休闲广场，地下是商铺，商铺面积为3万平方米，地下南北两侧各有一个大型停车场，项目从2011年7月开始销售，目前销售已超过50%。”对于该项目是否有证销售的问题，金女士给出了回答：“项目今年10月份试营业，年底正式营业，但具体哪一天开得看具体的工程工期。目前工程进度主体已经全部完事了，现在正在做消防，八月中旬就要做地面了。”“项目‘五证’正在办理中，年底之前‘五证’都会下来，下来之后的400个工作日办理产权证明，但商铺产权证会下来得比较慢一点，大概从2012年年底正式签合同开始之后的两年内会拿到商铺的产权证书……”
“项目已经拖了很长时间了，2010年这个项目原名叫高铁鑫城，那时候就开始排卡销售了，到2011年项目又改名为高铁女人世界，这个项目是市铁投资开发有限公司开发的，由如一坊集团和深圳君联投资和运营，我们是深圳君联，是投资方也是运营管理方，我们深圳君联是深圳的公司，在市也注册了公司。”经过记者调查发现，这个自称是运营和管理高铁女人世界购物广场的深圳君联公司金女士，实际上为市君联房地产经纪有限公司的一名销售人员，和深圳君联公司并没有任何关系。
记者调查发现：高铁女人世界购物广场项目的土地证仍然没有办理，开工许可证、房产预售证更是无从谈起，但就是这样的一个项目，竟然公开销售了一年多。
记者在采访中还注意到，高铁女人世界购物广场的销售方式采用的是“商铺返租”。在采访中，位于市北奇广场1楼门市的高铁女人世界购物广场售楼处金女士表示，目前他们正在对外销售，“美食区的商铺已经销售完了”，“销售对象主要以投资的商户为主，项目得房率50%。目前的价格一般都在两万三四、两万四五左右，已售的商铺购买的大多是投资人群，售出之后我们销售方还负责替商户出租商铺。”金女士还表示：“如果是自营的话，可以选择未出租的商铺到我们的招商处把铺子返租回来，假如房款总数为30万元，我们头三年的回报率是给你20%，第一年是6%，第二年也是6%，第三年就是8%，这样三年下来你的回报率也就是6万块钱，总房款就可以先交24万元。”
记者调查了解到，市君联房地产经纪有限公司接手该项目运营后，从去年开始便采用商铺返租的形式对外公开销售。对商铺返租，最早在南方不少城市掀起了热潮，不少开发企业都曾以8%~12%的返租回报承诺，对商铺进行售后包租经营，吸引大批投资客入市。但后来，很多项目都因为开发商经营不善或卖完铺后“跑”，有的项目只返还了几个月的租金就再无消息，有的项目甚至还没建好就烂尾了，令投资者们几十万甚至上百万元的投资血本无归。据市某律师事务所盛律师介绍，我国《商品房销售管理办法》第十一条明确：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。其中，“返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”“高铁女人世界购物广场目前的这种商铺返租销售方式，属于国家法律明令的违法行为，大多数投资者估计还没有认识到这个问题。”该律师表示。
记者进一步调查了解到，高铁女人世界购物广场项目原来名称为高铁鑫城，早在2010年年底便开始以售卡的方式对外销售，后来发生不少投资者纷纷退卡退铺的事件。市君联房地产经纪有限公司作为该项目的销售方和运营方之后，采用了“商铺返租”的形式进行销售，以提前通过集资的方式用于该项目的建设。
业内人士纷纷表示，售后包租、返租、返本形式销售方式存在五大隐患：一是可能存在开发商的欺诈行为，部分开发商在拿到购买者的房款后可能携款逃匿。二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，如果项目运作某一环节出问题，会导致资金链断裂。三是项目建成后经营不善，无法达到预期收益水平。四是所购商品房不确定，无理房屋所有权证。五是往往涉及复杂的关系，易引发债权债务纠纷。市某律师事务所张律师表示，目前已经很少有开发企业敢以售后包租、返租等形式拆零销售商业铺面进行非法集资了。特别是敢于在宣传中以提供固定的年回报、原价或增值回购、承诺无或低风险投资等方式，拆零销售大厅式百货商场、人防工程、酒店式公寓或办公楼。值得注意的是，在与购房者签订购房合同时，开发商私下以另外公司（或经营管理公司）的名义与购房者签订委托租赁或经营协议，并承诺给予回报，或直接与购买者签订出售收益权的合同，实行非法集资。
张律师表示，《商品房销售管理办法》第11条：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”第45条第1款：“本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向业主返还购房款的方式销售商品房的行为。”从产权式商铺运作模式分析，投资者支付价款，开发商取得了一定数额的资金；投资者获得定期定额的投资回报，无异于开发商或第三方公司向其支付高额利息；一定期限后开发商按原价回购，实质是开发商“还本”；投资者支付价款后取得产权式商铺所有权，一定期限又以原价售与开发商的，投资者并未承担市场风险，亦未享受该商铺的增值收益。而返本销售实质是以的形式了其非法的目的，其目的在于通过大型商场的平台以获取大量的资金，它了金融市场秩序，法集资的一种形式。银发〔1999〕289号《关于进一步打击非法集资等活动的通知》将之作为打击的对象，明确：非法集资的形式之一是“对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。”
张律师还表示，目前按照《最高关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关处罚，最高可判十年有期徒刑。
在此，本报提醒广大投资者，在购买产权式商铺时，莫轻信高收益片面宣传，盲目跟风投资，购房者购房前要到当地房地产权籍机关查询了解情况，签订购房合同后，及时督促开发企业进行联机备案，或到登记机行合同登记。
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